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Empréstimo Com Garantia De Imóvel Para negativado

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Sérgio Martins - Fundador da Profitage
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Indivíduos que estão em atraso com suas obrigações financeiras, como parcelas de financiamentos e crediários, podem ter seu nome incluído nas listas dos órgãos de proteção ao crédito. Com isso, algumas linhas de empréstimos ficam indisponíveis para essas pessoas. Entretanto, existem outras possibilidades de crédito. É o caso do empréstimo com garantia de imóvel para negativado.

Para ter seu nome negativado, basta que alguém deixe de pagar qualquer dívida que possua. Desde a emissão de um cheque sem fundo, até atrasar a mensalidade da escola ou faculdade.

Sendo assim, é comum recorrer a empréstimos para poder acertar as pendências. Porém pessoas negativadas têm seu acesso ao crédito dificultado.

Isso porque, bancos e financeiras usam as listas dos órgãos de proteção ao crédito - SPC, SERASA e SCPC - para avaliar os pedidos de empréstimos.

Entretanto, existem outras formas que garantir o pagamento de uma dívida, além de um nome limpo. Algumas empresas oferecem uma modalidade de crédito em que o consumidor oferece um bem como garantia para o pagamento. Esse é o caso do empréstimo com garantia de imóvel para negativado.

Empréstimo com garantia de imóvel para negativado

Como já dissemos, nessa modalidade de crédito, o cliente oferece à instituição financeira uma propriedade como garantia de pagamento. Pode ser uma casa, apartamento, lote, ponto comercial ou imóvel rural.

Isso quer dizer que, caso a dívida não seja quitada, o imóvel poderá ter a sua posse transferida para a instituição financeira.

Por isso, é comum que os contratos de empréstimo com garantia de imóvel tenham uma taxas de juros menor. Os juros costumam girar em torno de 1,5%. Sendo assim, mais baixos que os do cheque especial e das modalidades de empréstimo mais tradicionais.

Esse tipo de negócio só é possível graças a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que estabelece as normas para a alienação fiduciária. Ela determina que um devedor pode transferir para um credor um determinado bem como uma forma de garantir o pagamento da dívida.

Dessa forma, o pré-requisito fundamental para conseguir esse tipo de empréstimo é que o solicitante possua um imóvel regular em seu nome.

O contrato de alienação garante que, durante sua vigência, o imóvel continuará sendo de posse do devedor. Assim, ele pode usufruir do imóvel, seja morando, alugando ou arrendando o bem.

A propriedade só passará para a instituição financeira ou banco caso o pagamento das parcelas não seja efetivado. Com isso, a posse pode ser requerida pelo credor e o devedor deverá desocupar o imóvel.

Documentos necessários

Para solicitar o empréstimo com garantia de imóvel para negativado será exigida a apresentação de diversos documento, tanto pessoais, quanto da propriedade. São eles:

RG e CPF (tanto o do requerente como o do cônjuge, caso seja casado)

Certidão de Nascimento (solteiros) ou de Casamento. Caso os contratos sejam com União Total ou Universal de bens deverá ser apresentada a Certidão do Registro do Pacto Antenupcial, devidamente registrada em cartório.

Viúvos e divorciados devem apresentar a Certidão de Casamento com a averbação da atual situação.

Comprovante de residência (contas de água, luz, telefone do mês atual)

Comprovante de renda (contracheques). Algumas instituições financeiras podem exigir a apresentação dos extratos bancários dos últimos meses.

Matrícula do imóvel

IPTU, com indicação da metragem do imóvel

Declaração Negativa de Débitos com o condomínio

Etapas do processo do empréstimo com garantia de imóvel para negativado

Para conseguir a liberação de empréstimo através dessa modalidade é preciso passar por algumas etapas. São elas:

Fazer a solicitação de empréstimo

Atualmente, as solicitações podem ser feitas pela internet, pelo telefone ou pessoalmente. Basta entrar em contato e fornecer as informações que a instituição financeira de sua escolha solicitar.

Análise de Crédito

Com base nas informações fornecidas a instituição financeira vai avaliar o crédito do cliente. Aqui é analisado se a quantia pedida e o valor que será pago pelas parcelas cabem dentro do orçamento do solicitante.

Caso a instituição financeira encontre algum empecilho, o pedido é negado ainda nessa etapa.

Análise dos documentos e avaliação

Se o resultado da análise de crédito for positivo, passa-se para a próxima etapa. Aqui é feita a análise de todos os documentos, principalmente do imóvel.

O objetivo é saber se a propriedade está em situação regular, se a documentação está correta e se o imóvel não está envolvido em alguma disputa judicial.

Nessa etapa também é feita a avaliação do imóvel, o objetivo é descobrir o valor da propriedade. Com isso, é possível saber se o bem é suficiente para garantir o empréstimo.

Assinatura

Com tudo certo, é a hora de assinar o contrato CCB (Cédula de Crédito Bancário). Esse documento deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis e depois uma via deve ser entregue à instituição financeira.

Depois de realizada todas essas etapas o dinheiro será disponibilizado na conta bancário indicada pelo solicitante.

Vantagens do empréstimo com garantia de imóvel para negativado

Esse modalidade de crédito possui algumas vantagens, quando comparada aos outros métodos. Por isso, vem ganhando espaço no país.

Seus atrativos chamam a atenção de clientes de todos os perfis, não só os que estão negativados. Algumas dessas vantagens são:

. Juros mais baixos: Como essa modalidade de empréstimo apresenta uma segurança - representada pelo imóvel - os juros cobrados são menores.

Consequentemente, o CET (Custo Efetivo Total) - soma das parcelas, das taxas e dos juros envolvidos no contrato - também é menor.

. Empréstimo com altos valores: Algumas instituições financeiras concedem crédito de até 70% do valor do imóvel. Sendo assim, o cliente têm acesso a empréstimos maiores do que poderia conseguir em outras modalidades.

. Prazo: outra vantagem dessa modalidade de empréstimo é o tempo estipulado para o pagamento da dívida.

É possível encontrar prazos que vão dos 60 até os 180 meses. Sendo que esse período de tempo é estabelecido de acordo com o tamanho do empréstimo.

. Segurança: Mesmo dando como garantia um imóvel, o devedor não é impedido de usufruir do seu bem. Assim, ele pode continuar morando, alugando ou trabalhando no espaço.

Empréstimo Com Garantia De Imóvel Financiado

Recentemente, mais especificamente no final do mês de julho, o Conselho Monetário Nacional (CMN) estabeleceu uma medida provisória regulamentando o empréstimo com garantia de imóvel financiado. Isso quer dizer que as pessoas passam a poder usar como garantia de empréstimo o seu imóvel, mesmo que não tenha pago todas as parcelas do financiamento. Além disso, o mesmo imóvel poderá ser oferecido como garantia de mais de uma operação de crédito. Cabe aos bancos determinarem se vão aderir a essas diretrizes ou não.

O objetivo dessa medida é facilitar e aumentar a quantidade de empréstimos liberados pelos bancos, para que a movimentação de capital ajude a amenizar a crise financeira causada pela pandemia do novo COVID-19.

Quais são as regras para o empréstimo com garantia de imóvel financiado?

A primeira regra estabelecida pelo CMN é de que o empréstimo só pode ser feito com o mesmo banco responsável pelo financiamento do imóvel em questão. Esse novo empréstimo não pode ter condições inferiores às do financiamento. Dessa forma, os juros devem ser iguais ou inferiores.

Entretanto, o prazo de pagamento também não pode aumentar. Ou seja, a quantidade de parcelas do novo empréstimo deve ser correspondente ao tempo remanescente do financiamento.

É importante ressaltar que a regulamentação permite que, tanto pessoas físicas, quanto pessoas jurídicas sejam contempladas com essa nova maneira de realizar operações de crédito.

Outra regra importante é que a soma do valor remanescente do empréstimo somado ao valor do novo empréstimo, ou seja, o novo montante da dívida não pode ser maior que 90% do valor do imóvel que está servindo de garantia.

Como o empréstimo com garantia de imóvel financiado funciona?

De acordo com a última regra estabelecida anteriormente, o primeiro passo para a realização do novo crédito é o cálculo do valor possível de ser liberado. Ele irá depender do tipo do financiamento original, além do valor de avaliação do imóvel e do saldo devedor, como já foi dito.

De maneira geral, sem considerar especificidades do tipo de financiamento do imóvel, o cálculo seria da seguinte maneira: se a avaliação do meu imóvel é de R$ 450 mil e ainda faltam R$ 100 mil para eu quitar meu financiamento, o máximo de empréstimo que eu posso pedir é 90% do valor da casa menos o saldo devedor. Ou seja: R$ 405 mil – R$ 100 mil = R$ 305 mil. Esse seria o valor máximo disponível para um novo crédito.

Os custos de cartório fazem parte dessa operação. Entretanto, eles podem ser incluídos no valor do novo crédito. Apesar de a medida provisória estabelecer processos burocráticos mais simples para esse tipo de operação, alguns custos são inevitáveis, como: valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), valor do Importo sobre Operações de Crédito, Título ou Valores Mobiliários (IOF), serviço de transmissão de informação para fins de registro eletrônico dentre outros.

O que o governo espera com essas medidas?

A medida provisória, estabelecendo o empréstimo com garantia de imóvel financiado, visa amenizar os impactos financeiros da crise atual na economia nacional. A expectativa do governo é de que R$ 60 bilhões sejam injetados na economia.

A linha de raciocínio de maneira simples e vulgar é de que, para que o dinheiro circule no país e mantenha estável a economia, as pessoas precisam ter acesso a certo capital para se manterem por meio da contratação de serviços, que irão incluir impostos. Ou seja, o governo estará recebendo capital indireto por meio dos empréstimos fornecidos. Portanto, essa circulação de dinheiro é muito importante para manutenção e recuperação da estabilidade econômica nacional.

Além disso, a medida também contribui para que as diretrizes de crédito bancário melhorem em meio ao cenário vivenciado atualmente. Dessa forma, há benefícios para todas as partes envolvidas no processo.

Quem é beneficiado com a medida provisória?

Como citado anteriormente, todas as partes envolvidas nesse processo são beneficiadas. As principais são: o banco e o beneficiário. As vantagens para o banco são claras, pois irá aumentar a quantidade de serviços fornecidos e, consequentemente, a quantidade de lucros a curto e longo prazo.

Os cidadãos que poderão ter acesso ao serviço de empréstimo com um imóvel financiado como garantia serão beneficiados de diversas maneiras, pois, se a crise financeira atinge grandes empresas que possuem muito capital, o impacto nas famílias de classe média, baixa e nas pequenas empresas é ainda maior.

Ou seja, uma pessoa física terá a oportunidade de ter acesso a um empréstimo que irá sanar algumas dificuldades financeiras diárias causadas pela pandemia, pois, muitas tiveram seus salários reduzidos. Por isso, algumas dívidas adquiridas anteriormente se acumularam, esse crédito pode servir para quitá-las também.

Os proprietários de Pequenas e Médias Empresas (PME) são os mais contemplados por essa medida provisória. O mercado empresarial é um dos mais afetados pela crise, quando se diz respeito às grandes empresas, apesar de o cenário ser alarmante, as chances de elas serem comprometidas irreversivelmente são muito pequenas, pois elas possuem capital para se manter.

Contudo, o mesmo não acontece com as PME. Sendo assim, para que o negócio sobreviva às novas barreiras econômicas impostas pela crise, é necessário recorrer aos recursos de crédito bancário.

As pequenas e médias empresas são parte crucial da economia nacional, por isso, é extremamente vantajoso para o governo e para a população em geral mantê-las ativas. Elas são responsáveis pela maior parte do fornecimento de serviços e produtos para o mercado interno. Portanto, ajudar as PME a se manterem gerará frutos imensos para o setor financeiro nacional que irão durar mesmo após a crise.

O que acontece se houver inadimplência?

Ao assumir qualquer tipo de dívida, o indivíduo deve estar ciente do compromisso que está adquirindo para si. O empréstimo com garantia de imóvel financiado não é diferente e ainda possui dois agravantes: o primeiro é que o valor envolvido geralmente é elevado e, o segundo, é que há um imóvel como garantia.

Isso significa que, caso haja inadimplência, ou seja, se o beneficiário não pagar as parcelas estabelecidas, o banco poderá leiloar o imóvel que foi oferecido de garantia. Portanto, é de suma importância que o indivíduo reflita sobre suas condições antes de assumir um compromisso dessa dimensão, pois o descumprimento das suas obrigações pode gerar consequências graves.

Empréstimo Com Garantia De Imóvel De Terceiros

É muito comum – sobretudo, em períodos de crise econômica – que as pessoas tenham problemas financeiros graves que geram grandes dificuldades no cumprimento dos seus compromissos. Muitas vezes, essas dificuldades financeiras impedem, até mesmo, que essas pessoas consigam trazer o básico para dentro de casa.

Muitos trabalhadores e trabalhadoras – em um momento de dificuldade econômica ou diante de uma emergência médica, por exemplo – tentam recorrer aos empréstimos em bancos e financeiras para alcançar esse respiro econômico importante.

Contudo, é bastante normal encontrar dificuldades no momento de negociar esse empréstimo com a instituição financeira. Os bancos e outras empresas que atuam nesse ramo exigem uma garantia contundente para emprestar o recurso solicitado pelos clientes, afinal, os índices de inadimplência estão altíssimos em todo Brasil e as instituições financeiras precisam se precaver de possíveis prejuízos.

Existem diversos bancos e financeiras que oferecem condições muito especiais para funcionários públicos e pensionistas, além de opções de empréstimo consignado para funcionários celetistas.

Entretanto, há uma série de garantias que podem ser oferecidas pelos indivíduos no momento de fechar um empréstimo. As garantias mais comuns nas negociações de empréstimos, sem dúvida, são os imóveis e outros bens, como veículos automotores.

Com certeza, os imóveis são muito valorizados pelas diversas instituições financeiras, e podem ser decisivos no momento de fechar esse importante negócio.

Como é possível usar imóveis de terceiros para conseguir um empréstimo?

Muitas pessoas nem cogitam a possibilidade de contratar um empréstimo utilizando um imóvel como garantia justamente pelo fato de não serem proprietárias de casas, apartamentos ou estabelecimentos comerciais.

Porém, é muito importante ressaltar que os bancos e financeiras aceitam o uso de imóveis de terceiros como garantia do empréstimo. Para isso, é preciso que o proprietário do imóvel concorde integralmente com a operação, tornando-se co-responsável pela dívida assumida junto à instituição. Ou seja, ele se torna o interveniente garantidor dessa operação financeira.

Lembrando que o dono do imóvel usado como garantia também precisa assinar o contrato e formalizar essa participação no negócio.

Apesar de ser muito comum a participação de membros da família nesse procedimento, é muito relevante salientar que não é necessário nenhum grau de parentesco para que uma pessoa se torne interveniente garantidor de outra disponibilizando um ou mais imóveis como garantia da operação financeira. Portanto, um amigo ou colega de trabalho pode disponibilizar um imóvel como garantia e se tornar o interveniente garantidor do empréstimo.

Regras e procedimentos do empréstimo com o uso de imóveis de terceiros

Apesar das facilidades e da relativa agilidade no processo de empréstimo utilizando imóveis de terceiros como garantia, existem outras exigências que precisam ser cumpridas para ter acesso a esse crédito.

Mesmo com um imóvel sendo usado como garantia, o contratante do empréstimo precisa comprovar a renda exigida pelo banco ou pela financeira. Ou seja, não basta ter o imóvel, é preciso ter um rendimento adequado para contratar aquele determinado empréstimo. Assim como observamos em outras modalidades, as parcelas mensais do empréstimo não podem comprometer mais do que 30% da renda do contratante.

Também é importante lembrar que as instituições financeiras só liberam o crédito correspondente a 60% do valor do imóvel que está sendo utilizado como garantia. O apartamento ou casa usado nessa negociação não poderá ser utilizado em outro empréstimo até a quitação da dívida.

O proprietário pode até negociar o imóvel ao longo do período de pagamento da dívida, contudo, será preciso usar parte do valor da venda para quitar anteriormente a dívida com o banco, e aguardar a emissão da alienação fiduciária. É claro que durante todo processo de empréstimo, o imóvel pode ser ocupado pelo dono ou alugado para terceiros.

Quais as vantagens de usar imóveis como garantia em um pedido de empréstimo?

É evidente que para correr o risco de usar um imóvel para conseguir um empréstimo bancário é preciso ter benefícios contundentes.

De fato, a utilização de imóveis como garantia na obtenção de crédito tem vantagens significativas. Dentre os principais benefícios estão as baixas taxas de juros presentes nessa operação financeira. De acordo com uma matéria publicada pelo site da revista Exame, os juros dos empréstimos nessa modalidade estão bem abaixo das taxas cobradas em outras alternativas populares, como os empréstimos consignados e o crédito pessoal (CP).

Segundo a reportagem, os juros dos empréstimos que usam imóveis como garantia são de 1,96% ao mês, já a tarifa do crédito consignado público é de 2,08%. A taxa do consignado para os trabalhadores do setor privado chega a 2,90% ao mês.

A forma de indexação dos juros deixa as parcelas mais acessíveis e torna o pagamento da dívida mais tranquilo para o contratante desse serviço financeiro. Caso o contratante opte pela Tabela SAC, as parcelas devem ser decrescentes, porém, se a opção selecionada for a Tabela Price, as parcelas serão fixas.

Outra grande vantagem dessa modalidade de empréstimo é o prazo. Em algumas instituições financeiras é possível parcelar essa dívida em até 240 vezes.

Para qual finalidade posso usar o crédito desse tipo de empréstimo?

Outra importante vantagem de acessar o crédito a partir de empréstimos que usam imóveis como garantia é a total flexibilidade no momento de usar o dinheiro proveniente dessa operação financeira.

Diferentemente dos financiamentos imobiliários, em que o crédito só pode ser utilizado na compra de imóveis, os empréstimos que utilizam imóveis como garantia permitem que o contratante use o recurso da maneira que quiser.

É possível usar o dinheiro para construir ou reformar, para viajar, para realizar procedimentos estéticos entre outras coisas.

Os riscos de usar um imóvel como garantia de empréstimo

Apesar das diversas e significativas vantagens do uso de imóveis como garantia, é fundamental entender, avaliar e tomar cuidado com os riscos relativos a essa operação financeira.

É preciso se precaver para não atrasar muito o pagamento das parcelas. Caso o limite de atraso definido no contrato seja ultrapassado, a instituição financeira pode dar entrada no processo de alienação do imóvel, que pode, inclusive, ir a leilão judicial. Tal fato é algo muito grave e certamente deve ser evitado.

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